Si vous cherchez à investir dans l’immobilier locatif, vous avez sûrement entendu parler de l’immeuble de rapport. Ce type d’investissement est en effet reconnu pour être avantageux. C’est une opération qui comporte toutefois des risques. Cet article est donc là pour vous conseiller et faire le point sur les avantages comme les inconvénients de l’investissement dans l’immeuble locatif.
Plan de l'article
L’immeuble de rapport : définition
Autrement appelé immeuble locatif, il s’agit d’un immeuble comprenant des lots réservés à la location. A la différence d’une copropriété, un immeuble de rapport est la propriété d’une seule personne. Cette dernière est donc propriétaire de l’immeuble dans son entièreté.
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Il s’agit d’un investissement locatif, son objectif est de « rapporter » des revenus au propriétaire. Ce sont des revenus passifs car ils sont générés par les loyers reçus des locataires. Cependant dans un premier temps, les loyers permettent de rembourser l’emprunt fait pour l’investissement.
Il faut noter qu’un immeuble de rapport ne doit pas forcément être composé de logements. Il peut aussi abriter des bureaux professionnels et des commerces.
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Evaluer la rentabilité d’un immeuble de rapport
Il est important de se questionner au départ sur plusieurs éléments. Connaitre sa capacité d’achat, définir sa stratégie d’investissement et le temps du financement, déterminer la cible qui est visée (étudiants, saisonniers, actifs…) et la zone géographique est essentiel.
Les avantages de l’investissement dans l’immeuble de rapport
Investir dans un immeuble complet peut s’avérer plus intéressant qu’investir dans plusieurs logements séparés.
Un investissement rentable
Le premier atout de l’immeuble de rapport est que le prix au mètre carré est moins cher. Le fait d’acheter des logements en lot permet de bénéficier d’un meilleur prix que s’ils sont en individuel.
Ensuite, le fait de réaliser un seul emprunt réduit le nombre de charges à régler. Vous payez forcément moins d’impôt foncier et les frais de notaires sont dégressifs. Il en est de même pour les frais de courtage et les frais bancaires qui ne sont à payer qu’une seule fois.
En cas de travaux à faire, le tarif de gros peut s’appliquer également ici puisque la surface à rénover est plus grande.
Ces divers éléments place déjà l’immeuble de rapport dans les rentabilités locatives brutes les plus fortes du marché (elle se situe entre 7 et 15% par an en France).
Un investissement rapide
Avec l’immeuble de rapport, nul besoin de passer du temps à rechercher des biens et au règlement de toutes les démarches administratives. On sait que le processus d’achat d’un bien prend beaucoup de temps. En investissant dans des lots dans un seul immeuble, vous constituez un patrimoine rapidement.
Un marché moins prisé
La concurrence est beaucoup moins forte sur ce type de marché. Les particuliers cherchent en effet majoritairement à investir dans un bien destiné à être leur résidence principale. Vous êtes donc en concurrence avec d’autres investisseurs et avez un certain pouvoir de négociation.
Des stratégies de location multiples
Avec l’immeuble de rapport, il est intéressant de diversifier les types de location. Certains logements peuvent être destinés à la colocation, d’autres à la location courte (Airbnb par exemple), ou à la location meublée. Une partie peut être réservée et adaptée pour accueillir des bureaux. Cela a un impact sur la fiscalité.
Notez bien toutefois qu’il vaut mieux s’informer sur l’usage décidé sur les lots d’un immeuble que vous envisagez d’acheter. S’ils sont destinés à autre chose que ce vers quoi vous souhaitez les transformer, demandez les démarches qu’il faut suivre pour pouvoir faire une modification.
Un investissement en toute indépendance
Enfin, vous n’êtes pas soumis à un syndic de copropriété. Les décisions liées à la gestion vous appartiennent et vous gagnez un temps précieux.
Les inconvénients de l’investissement dans l’immeuble de rapport
Il y a bien sûr des difficultés à prendre en compte pour ce genre d’investissement.
Un investissement important
La somme d’argent à investir est très élevée, ce qui n’est pas accessible à tous. Pour les villes les plus attractives et compétitives, il vous faut plusieurs dizaines de millions d’euros pour faire votre acquisition.
Des charges à assumer seul
Si l’indépendance a ses avantages, il faut aussi pouvoir l’assumer. Les charges vous reviennent entièrement. Par ailleurs, veillez à vérifier l’état du clos et du couvert avant toute chose. Si par exemple la toiture a des défauts, les frais seront conséquents.
Un portefeuille restreint
Il est toujours recommandé de diversifier son portefeuille lorsque l’on investit dans l’immobilier. Un investissement dans un immeuble entier vous soumet à l’évolution du marché d’une zone géographique. C’est pourquoi il est primordial d’étudier l’endroit où vous allez investir. Le risque est d’avoir un marché locatif fragilisé et d’avoir des impayés ou de subir des vacances locatives.
Une revente plus complexe
Un immeuble est forcément plus difficile à revendre qu’un appartement. La liquidité est donc plus basse. Il est possible de revendre l’immeuble en plusieurs parties mais le processus est plus compliqué et prend du temps. Il doit être déjà bien divisé au niveau administratif. Il faut veiller également à ce que les logements ou les parties soient équipées de compteur d’électricité et d’eau.