En tant que propriétaire, votre principal défi consiste à maîtriser les risques associés au locataire. Ces risques peuvent être de deux types : les risques de loyer impayé et les risques de dommages à la propriété. Avant de louer votre logement, le calcul de la solvabilité du locataire peut être effectuée, pour réduire les risques associés aux loyers impayés . Avec des ratios précis, vous pouvez déterminer la capacité locative de vos locataires potentiels, et ainsi faire le bon choix pour améliorer la rentabilité de votre investissement immobilier.
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Pourquoi la solvabilité d’un locataire est-elle décisive ?
Dans certains cas, les propriétaires doivent traiter avec les locataires de mauvaise foi, qui refusent de se conformer à leurs obligations, malgré le risque d’entrer dans un longue procédure. Cependant, dans d’autres situations, les locataires de bonne foi ne payent simplement pas leur loyer faute de moyens suffisants. Effectuer le calcul de la solvabilité du locataire vous permet de savoir si la charge financière du loyer est raisonnable pour vos locataires, en fonction de leurs différentes sources de revenus.
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Dans le cas où la solvabilité du preneur est insuffisante, vous êtes à risque de loyer impayé et devez vous retourner contre le garant , si vous avez déjà demandé la signature d’un cautionnement. Quoi qu’il en soit, le recouvrement des sommes dues peut prendre un certain temps et potentiellement vous mettre dans une situation de trésorerie serrée si vous avez des échéances de prêt. Le simple calcul de La solvabilité du locataire vous permet d’éviter ce type de risque et d’optimiser votre gestion locative.
Quels sont les calculs de solvabilité du locataire à effectuer ?
Pour calculer la solvabilité d’un locataire, vous devez mettre sur un banquier plafond et la raison comme si le locataire demandait un prêt. Puisque le loyer est une somme mensuelle fixe, il devrait être mis en parallèle avec son revenu habitués , pour veiller à ce que la charge financière ne soit pas trop lourde. Pour simplifier votre tâche, nous détaillerons les deux calculs de solvabilité des locataires généralement utilisés.
Le ratio de solvabilité d’un locataire
Le ratio de solvabilité correspond au taux d’effort des locataires . Ce chiffre vous donnera une idée de leur reste à vivre mensuellement après paiement du loyer, et vous permettra de comparer les enregistrements reçus.
Pour calculer le ratio de solvabilité, vous avez juste besoin la somme du revenu du locataire et le retourner au montant du loyer plus l’allocation pour frais . Par exemple, un locataire qui reçoit un salaire de 1 500€ par mois et qui demande pour votre appartement dont le loyer est de 700€ et la provision pour frais de 100€ aura le taux d’effort suivant : (700 100) /1 500, ou 53,30 %. Dans ce cas, le loyer semble élevé par rapport au salaire du locataire, ne lui laissant qu’environ la moitié de son revenu pour ses autres dépenses mensuelles.
Capacité locative du locataire
La capacité locative est un autre outil pour calculer la solvabilité d’un locataire. Sur la base de son revenu net annuel, vous pouvez déterminer ce qu’il peut payer sans se mettre à risque financièrement . Le calcul consiste à diviser le revenu net annuel par 12 et à appliquer un taux de 33,3 %.
Ainsi, un locataire qui déclare un revenu net annuel de 30 000 euros aura une capacité locative de 833€ par mois (30 000/12, soit 2.500, divisé par 3). Grâce à ce calcul, vous serez en mesure de savoir si le loyer de votre bien, éventuellement plus les frais de location, s’inscrit dans les possibilités financières du locataire ou non.
Documents nécessaires pour calculer la solvabilité d’un locataire
Pour définir efficacement la solvabilité d’un locataire potentiel, vous aura besoin de toute sa preuve de revenu . Si les ressources proviennent uniquement du travail, les bordereaux de paie sont suffisants. Néanmoins, pour détecter les pièges d’un fichier de location, il est préférable de demander également le dernier avis fiscal. Avec ce document, vous serez en mesure de vérifier l’alignement du revenu déclaré avec les salaires reçus.
Si votre locataire a d’autres ressources (revenu foncier, capital meuble, déductions…), vous devrez demander les pièces justificatives relatives à ces revenus . Une fois tous les documents recueillis, vous serez en mesure de calculer la solvabilité de votre locataire, et ainsi vous protéger contre les risques de paiements impayés.